借地・借家の整理の事でお困りの方は、インクリースビルまでご相談ください。

そもそも借地とは何かということが、不動産に興味のない方には知られていないのではないかと思います。借地というのは「借りている土地」です。つまり、地主は自分ではありません。地主は別にいて、自分は土地を借りて、その使用料（地代）を支払っています。なので、土地の「利用権」は自分にありますが、「所有権」は地主にあるのです。

ということは、「借地を売る」というのは、「他人に所有権があるものを売る」ということなのです。正確には、この土地の「利用権だけを売る」ということです。つまり、その借地を買う人も、その土地を手に入れられるわけではありません。所有権は相変わらず地主にあり、あくまでそこの利用権を得るだけなのですね。

多くの方の場合、これではあまりメリットを感じないと思います。もちろん、利用権だけでも、そこから大きな利益を発生される戦略などがあり、それを実現させるために買う人の場合はいいでしょう。しかし、多くの場合はそうした借地は、宅地です。つまり、建物の所有を目的とする土地であるため、例えば駐車場にするなどのことは出来ません。出来るようですが、やると借地借家法の適用範囲外になってしまい、地主が利用権を取り上げることが可能になってしまうようです。

つまり、土地を買う人にとって「利用権だけ」というのは、あまりメリットがないのですね。できれば「所有権とセット」であることがありがたいわけです。

逆に言うと、地主の方が「所有権だけ」を売っても、売れにくいわけです。所有権を持ったところで、利用権が別の人にあれば、自分はその土地に対して何もできないわけですからね。もちろん、土地を利用している借主から地代収入は入ってきますが、できれば、利用権とセットで買いたいわけです。

そう考えると、借地を整理して売りに出そうとしたら、地主と借主が協力し合うことが理想であるわけです。つまり借主が地主に対して「実は、この借地を売りたいと思っているんですが、あなたもこの土地を売りたいと思っていませんか？」と持ちかけるわけです。

ここで地主も「そろそろ土地を売りたいな」と思っていたら、合意が成立します。地主としても、上に書いたように、所有権だけを売るよりは、利用権とセットで売った方が利益が大きくなるわけですから、そうしたいのです。（もちろん、売りたいと思っていた場合、の話ですが）

このように、いざ借地や借家を整理したいと思った時に、地主との関係が良好であれば、話は非常にスムーズになります。取引もスピーディーになりますし、得られる利益も大きくなります。もちろん、こうした借地や借家の整理がなくても当然のことなのですが、地主との関係は、日頃から良好に保っておいた方がいいでしょう。

ちなみに、そうした良好な関係が保てないケースも残念ながら多くあります。それは、そうした人たちに人間的な問題があるからではなく、元々、借地や借家というのは、トラブルがつきものだからです。

借地に関するトラブルの中で一番多いのは、お金のやり取りに絡むものです。そもそも借地というのは、地主である方が、誰かに土地を貸しているものです。貸している以上、地主の方にとっては、その土地の地代は貴重な収入源になります。同時に、借りている以上、借主の方にとっては、その地代は大きな出費となります。当然のことながら両者の金銭的な利害は相反するので、トラブルが生じやすいのです。

一番トラブルが多いのは、地代の値上げを行う時です。例えば、税金の仕組みが変わったなどの場合は、仕方ないので借主も納得でき、トラブルにならないケースの方が多いです。具体的には、「固定資産税が高くなったから」などです。こうした場合だといいのですが、単純な「値上げ」であった場合、多くはトラブルになります。

土地を借りる際の契約書には、大抵値上げに関する特約も記載されています。そのため、値上げの幅がその特約の範囲に照らしあわせて適正であった場合は、借主も文句を言うことはできません。こうした場合には、借主に不満があっても、特に大きなトラブルはなく、取り引きが成立します。

しかし、こうした値上げに関する特約が契約書に記載されていなかった場合、事態は若干複雑になります。とりあえず、そうした特約がなかった場合、借主は値上げの理由を地主に確認することが出来ます。その時の理由が、先程書いた「固定資産税が高くなったから」などの納得が行く理由であった場合、大抵は事が収まりますが、借主が納得できる理由がない場合は、借地非訟などの事態に発展することもあります。

こうした複雑な事態になったら、まず一人で対処することは出来ないでしょう。信頼出来る不動産業者や弁護士などのアドバイスを受ける必要があります。

例えば上のような、借主が値上げに納得できなかったケースの場合、もしあなたが借主であったら、とりあえず、従来通りの地代だけは払っておきましょう。これを払っていなければ、地主はそれを理由に、土地の利用権を取り上げることが出来るからです。なので、まずはそうならないためにも、従来通りの地代だけは払っておく必要があります。地主が地代を受け取らない場合、法務局へ供託におく必要があります。その上で、専門家のアドバイスを受けながら、様々な取り引きを進めていくことになります。

そうした取り引きが全てうまく行かなかった場合には、裁判所が間に入る「借地非訟」をすることになります。これは「非訟」と書いてある通り、訴訟ではない、つまり裁判ではありません。しかしながら、裁判所が間に入るという点で、本人たちにとっては実質裁判です。

借地非訟の具体的な内容について説明すると、これは、裁判所が借地人の代わりに、借地人の権利を主張し、地主に認めさせるものです。もちろん、借地人に肩入れするというわけではありません。あくまで、借地人が主張している内容が正当である、と判断された場合のみです。地主の方が正しかったら、当然ながら、こうした仲介を裁判所がすることはありません。